Dopo anni di calma piatta e malgrado il periodo poco favorevole per il mattone, il mercato dei fondi immobiliari quotati torna ad accendere i motori. Con una raffica di operazioni che non si vedeva almeno dal 2007. Ad aprire le danze è stato, lo scorso maggio, il colosso americano Elliott, con una quadrupla Opa da oltre 560 milioni di euro lanciata attraverso la controllata lussemburghese Blado Investment.
Operazione che non è passata inosservata. Ieri, infatti, su una delle quattro prede, la Mediolanum Real Estate, ha deciso di scendere in campo anche Duomo Holding, società a stelle e strisce detenuta da un gruppo di fondi di investimento privati gestiti da Tssp Adjacent Opportunities Management. La società ha depositato in Consob i documenti per un’Opa totalitaria sulle quote del fondo immobiliare gestito da Mediolanum sgr. L’offerta è migliorativa rispetto a quella di Blado, che prevedeva uno sconto del 40,5% sul valore netto al 31 dicembre 2015, ma con un consistente premio rispetto ai prezzi di Borsa degli ultimi mesi. In caso di adesione totale l’esborso di Duomo sarà di sarà di 212 milioni rispetto ai 200,45 messi sul piatto da Elliott. Il duello dovrebbe risultare particolarmente gradito a Mediolanum, che qualche giorno fa aveva bocciato la prima Opa, giudicando non congruo il prezzo offerto (secondo le stime di PwC anche il rilancio di Duomo sarebbe inadeguato).
Mentre studia eventuali contromosse, Blado è impegnata su altri tre fronti. Nel mirino ci sono Polis, Immobiliare Dinamico e Alpha Immobiliare. Nel primo caso l’Opa sul veicolo gestito da Polis Fondi Sgr è stata lanciata a 1.094 euro per quota, per un esborso massimo di 141,2 milioni. L’offerta è inferiore del 32% rispetto al valore netto del fondo a fine anno, ma ben più alta della quotazione di Borsa, al momento dell’annuncio schizzata su del 10,93% a 1.015 euro. A remare contro l’Opa c’è la messa in liquidazione delle quote già deliberata, con una proroga finalizzata allo smobilizzo degli investimenti. Smobilizzo che Polis ha accelerato proprio qualche giorno fa, forse, come scrive Vittorio Zirnstein su Requadro.com, per ottenere un rialzo dell’offerta, avviando un rimborso parziale delle quote per 34,83 milioni che sarà messo in pagamento il prossimo settembre.
Per Immobiliare Dinamico, il fondo gestito da Bnp Paribas Reim Sgr, il corrispettivo offerto è invece di 69,31 euro per un totale di 100,84 milioni. Lo sconto, in questo caso è del 63,6% sul valore, ma in Borsa il titolo valeva 55,45 euro prima dell’annuncio dell’offerta e 65 euro dopo. Anche i francesi hanno respinto la proposta, precisando, però che spetta ai partecipanti «una compiuta valutazione».
Il terzo impegno di Blado doveva, sulla carta, essere quello più semplice. Il fondo Alpha è infatti legato a doppio filo all’Inps, che di mestiere dovrebbe proteggere il patrimonio e non rischiare di mandarlo in fumo con una imprevedibile gara al rialzo. Ma la strada sembra soprendentemente in salita anche qui. L’offerta di Blado è di 1.156 euro per azione (120,1 milioni in tutto) vale a dire il 65,3% di sconto. Una percentuale elevata, che deve, però, fare i conti, oltre che con la quotazione di Borsa (925 euro prima dell’annuncio), anche con le robuste cedole già erogate ai partecipanti e, soprattutto, con la durata del fondo, che nel luglio del 2012 è stata prorogata dall’originaria scadenza del giugno 2015 addirittura al giugno 2030.
Malgrado questo, non sembra ci sia grande voglia di vendere. Il gestore del fondo Idea Fimit sgr (partecipato dall’Inps al 29,67%) ha definito non congrua l’offerta.
Resta da capire cosa farà l’istituto guidato da Tito Boeri con il suo 30% di quote detenuto direttamente. Che l’Inps abbia difficoltà nella gestione dello sterminato patrimonio immobiliare è risaputo. Qui, però, non si tratta di stabili e appartamenti veri e propri, su cui sorgono mille problemi in ordine alla dismissione, al recupero di redditività, all’utilizzo strumentale, ecc. In questo caso parliamo di partecipazioni mobiliari, di quote azionarie di fondi che investono in immobili ereditate dalla vecchia Inpdap che valgono complessivamente poco meno di 1 miliardo di euro e su cui da tempo gli organismi di controllo denunciano la totale improduttività. Basta sfogliare l’ultima relazione della Corte dei Conti sul bilancio Inps per capire come dovrebbe muoversi l’istituto di previdenza nel momento in cui si presenta, a sorpresa, un possibile acquirente.
L’invito della magistratura contabile in riferimento a tutte le quote detenute è quello di «un tempestivo esame e di urgenti decisioni circa l’utilità di mantenere simili partecipazioni negli anni in esame sostanzialmente prive di redditività». Quanto allo specifico del fondo Alpha, la Corte dei Conti segnala «la non procrastinabile esigenza che l’Inps assuma determinazione finalizzate al recupero di redditività o alla dismissione dei cespiti immobilizzati, negli ultimi anni quasi improduttivi».
I consigli della magistratura saranno utili anche per un’altra Opa rivolta sempre a Idea Fimit, anche se le quote del fondo non sono detenute direttamente dall. In questo caso nel mirino c’è il fondo Delta, di cui l’Inps non detiene partecipazioni dirette, oggetto di un’offerta per il 60% delle quote da parte di Gsf Eagel Opportunity Sarl, controllata da York Capital Management. Il prezzo di Opa (54 euro) comporta un premio del 32,3% sulle quotazioni degli ultimi dodici mesi e uno sconto sul valore del 41,1%.
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