Il secondo decreto dedicato alla riforma del catasto è ancora in fase di stesura finale, in vista della annunciata presentazione al Consiglio dei ministri del 20 febbraio. Quello che inizia a trapelare dalle prime indiscrezioni, però, non promette nulla di buono. La possibilità di errori e supervalutazioni del valore degli immobili calcolato sui prezzi di mercato è così alta che il governo avrebbe deciso di applicare un abbattimento standard del 30% per le case e del 20% degli altri immobili. Una sorta di franchigia per tentare di centrare l’obiettivo dell’invarianza di gettito finale che la maggior parte dei tecnici, considerate i fattori in campo, giudica praticamente irraggiungibile.
Quello che preoccupa maggiormente, e che costituirà il nocciolo del decreto delegato, è la definizione dei criteri e delle procedure con cui l’Agenzia delle entrate dovrà arrivare all’individuazione dei nuovi valori.Il pilastro principale è costituito dai dati medi di mercato calcolati sulla base dei rogiti, delle locazioni e delle aste giudiziarie relativi al periodo 2012-2014. Una volta individuato un numero sufficienteemente rappresentativo di immobili campione per ogni categoria e per ogni zona i tecnici elaboreranno una «funzione catastale» di tipo statistico che, dopo l’approvazione delle commissioni censuarie locali, permetterà di calcolare il valore di riferimento per metro quadro. Già qui il rischio salasso (sulle successive tasse immobiliari) per molti proprietari di casa è in agguato. La maggior parte delle città, infatti, non è formata da zone omogenee dal punto di vista edilizio che possano permettere di utilizzare lo stesso criterio per gli immobili di un quartiere o anche di qualche isolato senza incorrere in grossolani errori di valutazione.
Di qui il correttivo fisso del 30%, che potrebbe comunque non bastare o risultare iniquo per alcuni. Ma il problema più grande riguarda l’efficienza degli uffici catastali. Come sa bene chiunque si sia dovuto scontrare con la burocrazia delle diramazioni territoriali dell’Agenzia, raramente gli archivi sono in possesso di dati aggiornati, completi e concidenti con lo stato reale dell’immobile. In quel caso, il decreto prevede che venga coinvolto direttamente il proprietario, a cui verranno spediti dei questionari per il recupero delle informazioni mancanti. Se, però, né il catasto né il proprietario volenteroso riuscissero a produrre una planimetria aggiornata dell’abitazione, l’Agenzia procederà al calcolo dei metri quadrati a tavolino, applicando un coefficiente statistico al numero dei vani. Sarà poi compito del contribuente, attraverso l’ennesimo meccanismo di inversione della prova, dimostrare che la casa è molto più piccola di quanto teorizzato dal fisco. La fretta sul catasto, ha ammonito il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, «non vada a scapito dell’equità».
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