Malgrado la valanga di tasse sulla casaa e la stretta delle banche sui mutui, il mercato immobiliare riesce ancora a dare qualche debole segnale di vita. A guardare con ottimismo all’andamento del settore è l’ufficio studi di Nomisma, secondo cui il 2014 dovrebbe rappresentare l’anno dell’inversione ciclica, con una timida ripresa delle quantità scambiate, anche se molto più contenuta delle aspettative. L’incremento degli scambi di abitazioni dovrebbe attestarsi al 3,7% a livello nazionale, un dato ben lontano dai livelli delle precedenti fasi di inversione ciclica di mercato (37% nel 1976, 17% nel 1985 e 9% nel 1997), ma comunque sufficiente ad alimentare un pizzico di speranza. Con riferimento, poi, ai mercati delle 13 principali città italiane il preconsuntivo Nomisma evidenzia un’inversione ancora più significativa, pari al 5,5% di compravendite di abitazioni su base annua.
La vera svolta è comunque ancora lontana. Sul piano fiscale, la pressione complessiva che i vari governi hanno caricato sulle abitazioni negli ultimi anni non accenna a diminuire. Anzi, in prospettiva il quadro potrebbe addirittura peggiorare con la riforma del catasto, la nuova local tax e le recenti proposte di assicurazioni obbligatorie anticalamità per gli immobili. Anche sul fronte del credito, malgrado gli interventi della Bce e le misure del governo per offrire maggiori garanzie sui prestiti, ancora non si intravedono miglioramento. Ed è proprio qui, secondo Nomisma, che si potrebbe incagliare la ripresa del mercato. Due sono, secondo l’analisi congiunturale contenuta all’interno dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare novembre 2014 presentato in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking, le condizioni principali per la ripartenza: «Una rinnovata inizione di credito e una ulteriore revisione dei prezzi».
Va da sé che i tempi per vendere o locare restano «straordinariamente alti e stazionari» per il terzo semestre consecutivo e analogo discorso vale per il divario tra prezzo offerto ed effettivo (sconto praticato). A fronte di uno spostamento di interesse da parte delle famiglie verso il mercato dell’affitto - che ha favorito una maggiore tenuta dei canoni rispetto ai prezzi - Nomisma rileva il contestuale innalzamento del canone mediano. Ciò significa che si è in presenza di un mercato che torna lentamente a «differenziare il valore d’uso dell’immobile in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso».
Ad ostacolare la ripresa del settore immobiliare c’è, ovviamente, anche il peso della mancata crescita economica. Un fattore che determina una precarietà reddituale attuale e prospettica che favorisce il rinvio delle iniziative di investimento e induce il settore bancario a non accettare scommesse sulle capacità future. Rimanendo sul fronte bancario e considerando anche il lascito sui bilanci che la stagione di eccessi ha lasciato, per Nomisma «non è lecito attendersi stravolgimenti imminenti di un quadro che va consolidandosi su livelli di attività strutturalmente più contenuti». La riprova viene dall’incremento delle erogazioni di mutui registrate nel corso del 2014 che, oltre ad essere inferiore alle attese, è da ascrivere, per Nomisma, «all’effetto dell’impennata della componente di surroga e sostituzione scaturita dalla progressiva compressione dei tassi di mercato». Rispetto ai valori immobiliari, Nomisma rileva che la flessione per l’insieme delle tipologie analizzate - ammontante in media al 19,6% in termini nominali e al 26,2% se si tiene conto dell’evoluzione dell'indice generale dei prezzi nel periodo - «non risulta di per sé sufficiente a garantire l’accesso alla proprietà di una quota consistente della domanda». L’unica via di uscita dalla trappola in cui il mercato risulta bloccato presuppone «la definitiva presa d’atto di una situazione di difficoltà di proporzioni sistemiche, con le conseguenze in termini di prezzi e sostegno alla domanda che ne devono derivare».
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